Tさんから電話で住宅ローンの事前審査について聞いた後、Tさんは我が家に来てくれた。嫁さんがちょうど休みだったので、事前審査に必要な書類を受け取るためだ。さらにその足で銀行に行き、事前審査の申し込みをしてくれた。早ければ15日には結果が出るそうだ。
土地の交渉
15日に事前審査が通れば、日曜日には土地の契約を進めることができる。
ちなみに土地の方は、とりあえず100万円減額で交渉をスタートしたこと、土地を押さえることは出来ないが序列は1番であること、という内容となっているらしい。
この序列についてだが、現時点では買い手が他にはいなかったため、我が家が1番だった。仮に契約までに他の買い手が出てきた時に、好条件(例えば、減額しないとか、2000万円で買うとか)だった場合でも、まず我が家に連絡が入る。我が家がその条件に合わせれば、購入権利は我が家に残るということだ。3000万円で買う！！と言い張る買い手が出てこなければ、基本は我が家が購入できるだろう。
住宅ローンの事前審査はもう少し時間がかかるものだと思ったのだが、1週間も待たずに結果が出ることに驚いた。無事に通ればいいのだが、こればっかりは祈るしかない。
さて、前回変動金利について書いた。この変動金利には重要なリスクがあるという。
未払い利息
前回、変動金利には5年間返済額一定と、1.25倍ルールがあることに触れた。変動金利であっても毎月の返済額は5年間は一定で、5年ごとに変更される。返済を始めて7年目に金利が大きくあがってしまっても、10年までは返済額が変わらないということだ。さらに5年ごとの返済額変更の時に、前回までの支払額より大きく上がってしまっても、前回支払額の1.25倍までしか上がらない。この2つのルールは、ローンを利用する側を守るためのものだが、同時にリスクも持っているのだ。
仮に金利が大きく上がっても、返済額はそこまで大きく変化しない。仮に月々10万円の返済をしていたとして、どんなに金利が上がっても次回の返済額変更の際、125,000円よりは上がらない。
今まで10万円だったのに、「はい、6年目からは20万円になりますよ。」と言われても返せる訳がない。そんな急激な返済額アップを阻止するための措置だ。
この措置が発動しても返す額が減る訳ではない。金利が上がった分は、きちんと返済しなければならない。先送りにしただけなのだ。
月々10万円の返済で、5年の間に金利が大きく上がってしまった。でも次の5年の支払額は12.5万円だ。ここに罠がある。この12.5万円では本来返すべき利息が払いきれないことがある。
普通は元金と利息を計算して、返済額を決定する。前回、その計算方法を書いた。だから毎月の支払いでは問題なく利息を払った上で、元金も減っていくはずだ。だが1.25倍ルールで蓋をされたことで、本来支払うべき返済額を下回ることがある。すると毎月の支払いでは払えていない利息が出てくることになる。これを未払い利息という。
未払い利息の返済方法
未払い利息の解消は銀行によっても変わるが3種類ある。
1つは分割して未払い分を返済する方法。ローンの返済は蓋がされているが、資金に余裕がある場合は、別途未払い分を分割で解消してしまえばいい。金利が大きく上がっても、返済できる！！って人は本来1.25倍ルールによる蓋はいらないのだが、ルール上適用されてしまう。だからこの方法で、未払い利息を解消するわけだ。
2つめは、未払い利息分を最後にまとめて支払う方法。ローンの最終返済月に今までの未払い利息分をまとめて支払うのだ。月々の返済に加えて、未払い利息分を支払うほど余裕はない！という場合は、こちらの方法がある。当然最終回の返済額が大きくなるので、準備しておかなければならない。
3つめは、毎月の支払い額を変えずに、元金や利息より優先して未払い利息の返済に充てるという方法。元金の減りが遅くなるので支払うのだ利息が多くなってしまう。
いずれも一長一短あり、自分にあったものを選ぶ必要がある。未払い利息は、返済当初の返済額が小さく、金利が大きく上がった時に起きやすい。変動金利でローンを組むときは、金利の上昇を考慮し余裕ある計画を立てなければならない。
我が家は何回も計算をしていて、それでも変動金利を選択した。返済が始まった後も随時金利の動向をチェックし、早めに行動をとるようにしていくつもりだ。
住宅ローンの保証料
住宅ローンを組むときに、銀行に対して保証料というものを支払う。これは一括で支払うか、月々の返済するときの金利に0.2～0.3％を上乗せするかのどちらかとなる。この保証料は一体何に使われるのだろうか。
銀行は個人に対して非常に多くのお金を融資する。個人がちゃんと返してくれれば、利息分儲かるので何も問題がない。しかし、この個人が返済できなくなってしまったらどうするのだろうか。
銀行は多くのお金を損することになってしまう。そのため、あらかじめ保証会社と契約し銀行が食いっぱぐれないようにしているのだ。
個人が返済できなくなった場合、銀行はこの保証会社から残高分を受け取る。これで銀行は損しなくなるわけだ。保証会社は、この分を回収するわけだ。
つまり、個人としては返済先が銀行から保証会社に変わっただけなのだ。別に免除されるわけではない。それなのに高い保証料を支払わなければならない。
この保証会社はいわば保証人の位置付けだ。お金を払って保証人になってもらったということだ。多額のお金の保証人など、例え家族でも嫌だろう。そこを数十万円で引き受けてくれると思うしかない。
ちなみに、現在は金利が低いため0.2％の上乗せの方が、一括で保証料を払うより安くなる。我が家はTさんからの勧めにより上乗せにすることにした。
住宅ローンを利用する以上、ある程度のリスクを把握しておかなければならない。次回、抵当権について調べてみようと思う。
