今日はいよいよ土地の契約だ。マイホームに向けて本格始動してから3週間。いいタイミングでいい土地が見つかった。
いつも通り住宅展示場に行き、Tさんの車で不動産屋に向かった。
不動産屋では担当のKさんが待っていてくれた。Kさんと軽くお話をして本題に入った。
不動産屋の店長さんが来て、いよいよスタート。後から土地を所有している業者さんも来るらしい。
3つの書類が登場する。「土地売買契約書」「重要事項説明書」「一般媒介契約書」だ。
重要事項説明書
土地の売買に関して契約する前に理解しておくことがあり、それを客に対して説明しなければならない。その時に登場するのが「重要事項説明書」である。我が家は5枚つづりだった。
1枚目は売主と媒介となる不動産屋の情報が記されている。ちゃんと免許を持ってるよとか、代表者の名前だとかが書いてあり、ここもちゃんと読み合わせる。そして買主の欄に我が家の現住所と嫁さんの名前、実印を入れる。右のページには「不動産の表示」とあり、実際に購入する土地の住所や面積、権利や特記事項などが記されている。我が家の場合は私道の持ち分が11分の1あるので、その内容も記されている。
次に「売主の表示と売買契約時の第三者による占有に関する事項」とあり、売主の情報と第三者による占有があるのかどうかなどが記されている。今回は第三者による占有がないので、売主の情報だけだ。
3番目に「登記簿の記載事項」とあり、この土地の登記が売主にありますよと書いてある。これで1枚目はおしまい。
2枚目はまず「法令に基づく制限の概要」とあり、この土地にどんな制限があるのかが記されている。都市計画や土地区画整理による制限があるのかどうか。我が家の土地は市街化区域となっている。道路の計画と区画整理の計画はなしとなっている。備考には市街化区域とは何か説明があった。おそらく該当する制限については説明を書いてくれてあるようだ。
市街化区域は「すでに市街化している区域或は近い将来優先的かつ計画的に市街化を図る区域です」と書いてあった。
次に建築基準法の制限は記されている。ここには建ぺい率や容積率、防火地域や災害危険地区など、また建物の高さの制限が書かれている。我が家は「第一種低層住居専用地域」となっていて、建ぺい率50％、容積率100％となっている。建ぺい率に「角地により⁺10％の緩和が可能です。」と書いてあった。これはそのままの意味で、実はこの土地の建ぺい率は実質60％なのだ。ただし容積率は100％なので、1階と2階の大きさをそろえるなら50％のつもりでいたほうがいい。10％分の物置やカーポートは建てられるということだ。
特別用途地区は観光地区だとか研究開発地区だとかそういうものに該当しているかどうかなのだが、我が家は特にない。ただし、前から言われていたようにここは「準防火地域」である。そのため、窓やサッシ壁などを準防火仕様にしなければならない。Tさんはあらかじめ準防火仕様で見積もりを作ってくれていたので、金額的なインパクトはない。
あとは道路の斜線制限や絶対高さなどが書いてある。我が家は建物の高さを10mより高くしてはいけない。が、普通の2階建てで10mは行かないから何も気にすることはないだろう。
け、景観法って何？
あとはそのほかの制限があるかどうかが記されている。「古都保存法」や「都市緑地法」とかいろいろあるのだが、我が家は「景観法」だけが該当となった。景観法って何だ？と思ったが、備考にちゃんと書いてあった。「高さ45m以上または延面積15,000㎡以上の建築物の建築を行う場合において届出が必要となります。」とある。いやいやいやいや、そもそもそんな広い土地ではないし、個人が関係しなそうな内容だったｗ
ちなみに東京都内全域に景観法は指定されており、東京の土地を買った場合は必ずこの景観法は該当することになる。なので、大きい家を建てようと思っている方は注意が必要だ。
右のページに行き「敷地と道路の関係」が記されている。これは、実際に購入する土地とその周りにある道路の関係について書いてある。我が家は三方道路なので、それぞれについて幅や接地している長さがかかれている。それと、接地している道路がどんな道路なのかも書いてある。法律上、どの道路に分類されているかなどが書いてあるが、私は市道と私道の区別くらいしかわからなかった。。
次に「私道に関する負担等」とあり、我が家の場合は私道の11分の1を負担するので、その内容が書いてある。ここには建築物や塀などを設置してはいけないですよと書いてあった。持ち分11分の1と書くと、中には勝手に自分の敷地として物を置いていく人もいるらしい。我が家のように分譲地の入口にあるところがやったら、中に入れなくなるな。いや、やらないけど。
3枚目は「飲用水・ガス・電気の供給施設及び排水施設の整備状況」とあり、ここの上水や下水、電気、ガスの情報が載っている。この土地は「東京電力」「都市ガス」「公営水道」「公共下水」となっていて、まあ特に気になる点はない。例えば下水がなくて汲取り式だったり、ガスがプロパンだったりするとここでわかるわけだ。プロパンは基本料金が高いので、都市ガスでよかったと思う。
次に「工事完了時の形状・構造等」とあるが、すでに土地としては完成しているため省略となっていた。
次に「代金以外に授受される金銭」とあり、お金に関する内容が記されている。売買代金は100万円減額となった1,880万円。手付金は90万円だが、売買代金の一部に充当される。印紙代の1万円もここに書かれていた。あとは、固定資産税等の清算金と所有権移転登記等の費用、仲介手数料、住宅ローン諸経費が書かれていた。
固定資産税は毎年、年のはじめに金額が決まりその時点での所有者が支払うことになっている。なので、すでに今年の分は土地を保有している業者が払っているのだが、契約をして我が家のものとなった時点で、そこから今年の終わりまでの日割り分を、業者に払うことになる。そして、来年からは全額我が家が持つことになるということだ。住宅ローンの返済とは別に、この固定資産税の支払いもあるということを、ちゃんと覚えておかなければ。
右のページには「契約の解除に関する事項」とあり、どういった場合に契約を解除する・されるのかが書いてある。基本的には解除とはならないと思うが、例えば天災などで土地がぐちゃぐちゃになっただとか、我が家が破産したとか、そういった場合にどうするかといった内容が書いてある。基本的には後からここを真剣に読み直すようなことにならないよう祈るばかりだ。
それに続いて「違約金及び損害賠償に関する事項」とあり、業者・我が家ともに相手が違反により契約を解除した場合は、違約金として売買代金の10％相当額を請求できますよとことが書いてある。当然、業者側が義務違反を犯せば、我が家は業者に対して請求できるし、逆も然り。
4ページ目は「金銭賃借に関する事項」とあり、住宅ローンについての内容が書いてある。ここは我が家では事前審査が通った三菱東京UFJ銀行の名前と、借入金額などが記載されている。
この後はこまごました内容がかかれていて、「手付金等保全措置の概要」「支払金または預り金の保全措置の概要」「割賦販売の有無」「住宅性能評価を受けた新築住宅である場合」「瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要」「クーリング・オフ制度の適用の有無」と続く。
右のページは最近話題になった災害警戒区域について記されている。具体的には「造成宅地防災区域内か」「土砂災害警戒区域内か」「石綿使用調査の内容」「耐震診断の内容」「津波災害警戒区域内か」がかかれている。ここで、どんな警戒区域に属しているかがわかる。我が家はどの警戒区域にも入っていない。海や川は遠いし山も遠い。耐震診断は建物がある場合なので、我が家は一条工務店の方が担当するのだろう。
あとは添付する書類一覧が載っていて、最後に長い備考が記される。
5ページ目は備考についてだ。契約する土地に対しての注意事項などが書かれている。ここに1か所が間違いがあり、訂正することになった。「私道」と書く部分を「指導」と書いてあったのだ。ただの変換ミスだが、この変更に対して、我が家、不動産、売主の3者が印鑑を押さなければならない。このため、この日はコピーだけ受取、後日正式版を郵送で受け取ることになってしまった。しかし、言われなければ私はわからずスルーしていた（笑）
こうして重要事項説明書についての読み合わせが終わった。もう疲れたがまだまだ続くのだｗでも、とても大事なことだし、変な内容があっても困る。Tさんも時折質問を投げかけて確認してくれていた。何から何まで頼りになる。
土地売買契約書の読み合わせ
あとは「一般媒介契約書」だが、これは土地の所有者と我が家の間に、不動産屋が仲介として入っていますよ。という内容だ。だから、仲介料として673,920円いただきますねーと書いてある。正直高い。
そして残るは「土地売買契約書」の読み合わせとなるが、ここで売主である業者さんが登場。山下真司に似た、体育会系のMさんが席に座り読み合わせとなった。
内容は、土地の売買に関してこんな条項があって、これに納得したうえで両者契約を行いましょうということがかかれている。携帯を買うときにもこんな内容がつらつら書かれた紙を見るが、これもまた一字一句すべて読み合わせる。
最後に特約条項として、この土地に対して特別気をつけなければならないことなどが記されている。この最初の部分に「土地に関して建物を支える事に適していることを確認しておりますが、植栽・農園等には適さない場合があります。」とあった。ここでTさんがすかさず質問した。この分譲地は畑だったところにかなり土を盛っているのだが、地盤改良が必要になるのかどうかを聞いてくれたのだ。この業者さんの方針として、土を盛るときにはかなり固めて埋めるらしく、持った土もかなり固くなっていますよ、との回答だった。もちろん地盤調査は個別にしてもらう必要がありますが、と言っていたが、一条工務店は客が嫌だと言っても調査するので問題はない。地盤改良があるのとないのでは100万円以上差が出てくるので、地盤調査の結果はとても気になるところだ。現時点では、地盤改良ありの方が優勢なのだが果たして…。
長い読み合わせが終わると、ひたすら署名と押印をしていかなければならない。といってもするのは嫁さんで、私はぼーっと見守るだけなのだが。
こうして、契約に関する書類が一通り揃い、業者さんは帰って行った。帰る前に少し雑談ができたのだが、我が家が買う土地について問い合わせがあったらしい。この契約を終えるまでは、誰が手にしてもおかしくはないのだが、一応我が家が購入することはゆるぎないという内容を伝えてくれたらしい。結局その人は、もう一つの土地である10番を検討することにしたらしい。もう少し遅れていたら、この1番の土地は無かったかもしれない。本当にいいタイミングだった。
2番から9番と、11番は建売なのだが、数件は埋まってきているらしい。が、まだまだ残ってるんですよーと笑いながら言っていた。彼としては9月中にすべて売りたいと考えているようだ。
「ご成約、おめでとうございます！」
業者さんが帰ったあと、不動産のKさんがいろいろな書類をまとめてくれた。立派なファイルにすべて入れて、契約完了となる。
店長さんからも「ご成約、おめでとうございます！」とお言葉をいただいた。本当におめでたいのは仲介者である不動産屋だとは思うが、我が家もいい土地をいいタイミングで手に入れたのだから、今は後のローンのことを置いといて素直に喜ぶことにしたｗそれでもやっぱり「おめでとうございます」には違和感がある。
帰り際に成約の特典としてワインをいただいた。赤、白1本ずつ入っている。なかなかプレゼントも洒落ているなーと思いつつ、我が家はワインを飲む人がいないどころか「開ける手段がない」。そうワインオープナーを持っていないのだ。私はアルコールが全然だめだし、嫁さんは飲めるけどあまりワインは好きではない。ということで、これは誰かにあげることにしよう、そうしよう。
Tさんの車で展示場に戻り、すこし打ち合わせを行った。今後のスケジュールについてだ。
住宅ローンは事前審査が終わったので、本審査に向けて動くことになる。そして、本審査が降りたら「金銭消費賃借契約」と「土地の決済と登記」を行うのだ。この2つについては銀行で行うため平日でしか行うことができない。そのため、なるべくなら8月中にこの2つを終わらせたいという旨を伝えた。8月中ならば嫁さんが比較的休みを取りやすいので、9月になる前に終わらせたいのだ。Tさんは一応その段取りで行きましょうと言ってくれた。
いろいろと文字とのにらめっこで疲れた1日だったが、少なくともこれで土地が他の人に売れてしまうということはなくなったわけだ。もちろん今後、もっといい物件が出てくる可能性も0ではないが、それを言っていたら一生家を建てられないだろう。少なくとも現時点で、我が家にとって一番いい土地を手に入れたのだから、感謝感謝である。
